De aankoop onder opschortende voorwaarde
1. Definitie
In geval van een verkoop van een onroerend goed komt het vaak voor dat de overeenkomst tussen partijen één of meerdere opschortende voorwaarden voorziet, zoals bvb. het bekomen van een lening, van een bouwvergunning of van een verkavelingvergunning.
"Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis ,ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.
In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad.
In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de dag waarop zij is aangegaan."
(Art. 1181 Burgerlijk Wetboek)
Als u een aanbod tot aankoop met zulke voorwaarde aanvaardt (zie "Verkoopscompromis geldt als verkoop"), zal u in principe de uitvoering van de verbintenissen van uw aankoper slechts kunnen vorderen wanneer deze voorwaarde is verwezenlijkt.
In ons voorbeeld, zal dit het geval zijn wanneer de koper zijn lening, bouwvergunning of verkavelingvergunning heeft bekomen.
2. Definieer zeer precies de clausule m.b.t. de opschortende voorwaarde.
U heeft er alle belang bij om de clausule met betrekking tot de opschortende voorwaarde(n) te vergrendelen.
Er dient een korte doch redelijke termijn toegekend te worden, de vergoedingen moeten bepaald worden voor de hypothese waarin de voorwaarde niet zou verwezenlijkt zijn, het maximum bedrag waarop het verzoek tot krediet betrekking heeft moet bepaald zijn, het bewijs van de weigering van de lening of de vergunning moet geëist worden, ... enz.
Het opstellen van deze clausule is essentieel in het kader van de bescherming van uw belangen.
3. Zware verplichtingen
In zijn arrest van 5 juni 1981 bepaalde het Hof van Cassatie dat de overeenkomst waarin een verplichting werd aangegaan onder opschortende voorwaarde bestaat zolang die voorwaarde hangende is, zelfs indien de uitvoering van de verplichting opgeschort is; de overeenkomst doet aldus tussen partijen rechten en verplichtingen ontstaan.
Op basis van deze rechtspraak oordelen de hoven en rechtbanken massaal dat de opschortende voorwaarde moet beschouwd worden als verwezenlijkt wanneer de partij die zich onder opschortende voorwaarde verbond, in casu uw koper, niet alles in het werk stelde om deze voorwaarde te verwezenlijken. Een voorwaarde kan aldus als verwezenlijkt beschouwd worden, zelfs indien ze het niet werkelijk is.
Zo zou onder meer geoordeeld worden dat de voorwaarde verwezenlijkt is wanneer de aankoper niet werkelijk een aanvraag tot krediet heeft ingediend (het gebeurt veelvuldig dat aankopers de opschortende voorwaarde tot het bekomen van een hypothecaire lening beschouwen als een achterpoortje waarlangs zij aan de aankoop van het onroerend goed kunnen ontsnappen), of nog als de aankoper slechts één kredietorganisme bezocht voor het bekomen van zijn lening, of nog wanneer hij naliet om na een eerste weigering, een tweede kredietinstelling te bezoeken terwijl de bedongen termijn ver van verstreken was en hij bijgevolg nog ruim de tijd had om een nieuwe aanvraag in te dienen,...
Als de voorwaarden aldus als verwezenlijkt beschouwd worden, is de verkoop voltrokken en dient zij uitgevoerd te worden.
Hieruit vloeit onder meer voort dat de registratierechten vanaf dan ook verschuldigd zullen zijn ("Verkoopscompromis geldt als verkoop (vervolg)").
Als uw koper halsstarrig blijft weigeren om zijn aankoopverbintenis uit te voeren, kan u in het kader van een rechtsgeding zijn veroordeling bekomen tot het verlijden van de aankoopakte.
In dezelfde hypothese kan u tevens aan de rechtbank vragen om de aldus aangegane verkoopovereenkomst te laten ontbinden en de koper te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding (zie "Wat indien uw aankoper in gebreke blijft ?").
4. Besluit
Twee aanbevelingen dienen aldus gegeven te worden.
U zal er eerst en vooral op letten dat de opschortende voorwaarde die door de aankoper gevraagd wordt in strikte bewoordingen wordt omschreven, wat de koper zal verhinderen om op onbezonnen wijze te handelen.
Tevens zal u zich niet zomaar tevreden stellen met de loutere bevestiging van uw aankoper dat hij zijn hypothecaire lening niet kon bekomen. U zal hem hiervan het bewijs vragen en nauwlettend nakijken of de koper wel alles in het werk heeft gesteld om de verwezenlijking van de bedongen voorwaarde te bekomen.
Jean-Rodolphe Dirix
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.
