LEGAL JOBS
Partners

Verkoopscompromis geldt als verkoop

1. Principe

“Compromis geldt als verkoop”: u zal ongetwijfeld deze uitdrukking reeds gehoord hebben. Dit betekent dat de verkoopovereenkomst voltrokken is van bij de ondertekening van het verkoopscompromis.

In feite is de verkoop reeds voltrokken, van zodra koper en verkoper akkoord zijn omtrent de zaak en omtrent de prijs, ook al is dat akkoord slechts mondeling ! Dit is althans wat artikel 1583 van het burgerlijk wetboek voorschrijft.

De aanvaarding van een aanbod tot aankoop is aldus een zeer belangrijke handeling op juridisch vlak die met de grootste voorzorg dient aangegaan te worden.

Het is trouwens deze handeling die aanleiding geeft tot het verschuldigd zijn van de registratierechten (zie “Compromis geldt als verkoop (vervolg)”).


2. De aanvaarding bindt u definitief, net zoals ze de aankoper bindt

De verkoop is aldus voltrokken door het louter aanvaarden van het aanbod tot aankoop. Het zal u nadien niet meer mogelijk zijn om aan uw verplichtingen te verzaken zonder dat de aankoper, in het kader van een rechtsgeding ofwel het verlijden van de notariële akte vordert ofwel de ontbinding van de verkoopovereenkomst te uwen laste met een veroordeling tot het betalen van een schadevergoeding. (link met de fiche "Wat indien uw verkoper in gebreke blijft ?")

Hetzelfde zal gelden indien uw aankoper uiteindelijk afziet van zijn verbintenis tot aankoop (zie "Wat indien uw aankoper in gebreke blijft?").

Na aanvaarding van het aanbod zal het u niet meer mogelijk zijn om andere voorwaarden te bedingen (bvb. mocht u het verkochte pand willen blijven bezetten gedurende enkele maanden), tenzij uw aankoper deze nieuwe voorwaarden aanvaardt.


3. De aanvaarding legt op definitieve wijze de rechten en verplichtingen vast.

Behoudens akkoord vanwege uw aankoper (akkoord dat hij geenszins gehouden is u te verlenen), zal het nadien niet meer mogelijk zijn om af te wijken van de regels van het gemeen recht, noch in de onderhandse verkoopakte (verkoopscompromis), noch in de notariële verkoopakte.

Nochtans kan de toepassing van het gemeen recht met betrekking tot de koop-verkoopovereenkomst u als verkoper zuur opbreken.

Laten we dit met twee voorbeelden illustreren.


i. De waarborg voor verborgen gebreken.

In het overgrote deel van de gevallen voorzien de verkoopakten dat de verkoper vrijgesteld is van enige waarborg met betrekking tot verborgen gebreken.
De verkoper zal aldus niet aansprakelijk zijn voor de verborgen gebreken waarmee het onroerend goed behept is, tenzij hij er kennis van had op het ogenblik van de verkoop en hij deze verzwegen heeft aan de aankoper (zie Uw koper merkt gebreken op aan het onroerend goed ").

Deze vrijstelling van aansprakelijkheid in hoofde van de verkoper is echter geenszins voorzien in het gemeen recht.

Het burgerlijk wetboek voorziet zulke vrijstelling enkel voor de zichtbare gebreken, niet voor de verborgen gebreken.

Bijgevolg zal u als verkoper aansprakelijk zijn voor de verborgen gebreken indien het aanbod met geen woord rept over enige vrijstelling en voor zover u dit aanbod als zodanig aanvaardde.

Het tegenovergestelde zal echter gelden indien de aankoper aanvaardt, in de onderhandse of in de notariële verkoopakte, om u vrij te stellen van de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken; het dient echter herhaald dat de aankoper hiertoe geenszins verplicht is; wel integendeel, hij zou u zelfs kunnen verplichten tot het ondertekenen van een akte waarin uitdrukkelijk bepaald wordt dat u aansprakelijk bent voor alle verborgen gebreken.


ii. Sancties.

In de meeste verkoopscompromissen wordt een forfaitaire vergoeding voorzien in het voordeel van een partij voor de hypothese dat de andere partij in gebreke blijft haar verplichtingen na te komen (bvb. de aankoper die zijn aanbod terugtrekt).

Deze vergoeding is doorgaans bepaald op 10 à 15 % van de verkoopprijs.

Indien deze clausule niet voorkomt in het aanbod of in de aanvaarding, zal deze forfaitaire vergoeding niet van toepassing zijn.

Mocht uw aankoper aldus zijn contractuele verplichtingen niet nakomen en bvb. weigeren om de aankoopakte te verlijden en de aankoopprijs te betalen, en mocht u in deze hypothese verkiezen om voor de rechtbank de ontbinding van de verkoop te vorderen met betaling van een schadevergoeding, dan zal u beroep moeten doen op de bepalingen van het gemeen recht om zowel het principe als de omvang van uw schade te bewijzen.

Deze dubbele bewijslast zal niet eenvoudig zijn. Bovendien zal de schade, die u desgevallend zal kunnen bewijzen, doorgaans lager zijn dan de gebruikelijke forfaitaire schadevergoeding.

In deze hypothese zal u aldus opnieuw de nadelige gevolgen moeten dragen van een onbezonnen aanvaarding van het aanbod van uw aankoper.


4. Besluit

De aanvaarding van een aanbod tot aankoop van een onroerend goed is een handeling die met de grootste voorzichtigheid moet verricht worden.

U doet hiervoor ook best beroep op een jurist zoals een advocaat of een notaris.




Jean-Rodolphe Dirix
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.



    Home - Vie privée - Copyright - Disclaimer - RSS / XML / Scripts partage - Jobs - connectés sur le site - Follow us on Twitter- Devenez fan sur FB - Partenaires