Verkoopscompromis geldt als verkoop
1. Principe
“Verkoopscompromis geldt als verkoop” : u zal ongetwijfeld deze uitdrukking reeds verschillende keren gehoord hebben. Deze uitdrukking betekent dat de verkoopsovereenkomst voltrokken is bij de ondertekening van het verkoopscompromis.
In feite is volgens art. 1583 van het burgerlijk wetboek de verkoop reeds voltrokken van zodra koper en verkoper akkoord zijn met betrekking tot de enkele elementen van de zaak en de prijs, zelfs indien dit akkoord slechts mondeling is.
Het aanbod tot aankoop is bijgevolg een belangrijke rechtshandeling aangezien het in principe volstaat dat dit aanbod aanvaard zou worden door de verkoper opdat de overeenkomst definitief voltrokken zou zijn.
Het aanbod dient aldus met de grootste voorzichtigheid opgesteld en uitgebracht te worden.
Het is immers de aanvaarding van het aanbod die op definitieve wijze aanleiding geeft tot het verschuldigd zijn van de registratierechten (zie “compromis geldt als verkoop (vervolg)”).
2. De aanvaarding van uw aanbod bindt u definitief, zoals het tevens de verkoper bindt.
De verkoop is aldus voltrokken door de loutere aanvaarding van uw aanbod tot aankoop. Het zal bijgevolg niet meer mogelijk zijn om af te zien van uw verplichtingen na de aanvaarding, op straffe uw verkoper in rechte uw veroordeling te zien vragen tot het verlijden van de akte of de ontbinding van de verkoop met een veroordeling tot het betalen van een schadevergoeding ("Wat indien uw aankoper in gebreke blijft?").
Hetzelfde zal gelden indien uw verkoper afziet van zijn verplichting tot verkoop (link met de fiche "Wat indien uw verkoper in gebreke blijft").
Na de aanvaarding van het aanbod zal het u evenmin mogelijk zijn om nieuwe voorwaarden op te leggen (bvb. vragen dat een notariële akte binnen de kortste keren verleden zou worden en niet binnen de gebruikelijke termijn van vier maanden), tenzij de verkoper ze zou aanvaarden.
3. De aanvaarding van uw aanbod legt definitief uw rechten en verplichtingen vast.
Voor alles wat noch in het aanbod, noch in de schriftelijke aanvaarding van de verkoper voorzien zou zijn, zullen de regels van het burgerlijk wetboek van toepassing zijn.
Behoudens akkoord van uw verkoper (welke hij geenszins verplicht is u te verlenen) zal het na aanvaarding van het aanbod niet meer mogelijk zijn om af te wijken van de regels van het gemeen recht, noch in de onderhandse verkoopakte (verkoopscompromis), noch in de notariële akte.
Nochtans kan de toepassing van het gemeen recht met betrekking tot de koop-verkoopovereenkomst bijzondere nare gevolgen hebben voor U.
Laten we dit met twee voorbeelden illustreren.
i. De opschortende voorwaarde tot het bekomen van een lening.
Doorgaans voorzien de verkoopakten een opschortende voorwaarde ten behoeve van de aankoper, waarbij hem toegelaten wordt om verlost te zijn van de aankoop indien hij er binnen een bepaalde termijn niet in slaagt om een hypothecaire lening te bekomen (zie “Aankoop onder opschortende voorwaarde”).
In tegenstelling tot wat velen denken, is deze opschortende voorwaarde geenszins automatisch of van rechtswege van toepassing.
Tevens is het verkeerd te denken dat het steeds mogelijk is om achteraf deze opschortende voorwaarde in te lassen in het verkoopscompromis.
Bijgevolg zal u definitief gebonden zijn, indien het aanbod dat u aan de verkoper overmaakt niet bepaalt dat u nog een hypothecaire lening dient te verkrijgen, zelfs indien de hypothecaire lening u uiteindelijk niet toegekend wordt.
Het tegenovergestelde zal echter gelden indien uw verkoper zich akkoord verklaart om achteraf in uw voordeel een opschortende voorwaarde in te lassen; het dient echter gezegd dat hij hiertoe geenszins verplicht is.
Het uitbrengen van een onbezonnen aanbod kan dus bijzondere zware gevolgen met zich meebrengen.
ii. Sancties
In de meeste verkoopscompromissen wordt een forfaitaire vergoeding voorzien in het voordeel van een partij die moet vaststellen dat de tegenpartij in gebreke blijft haar verplichtingen na te komen.
Deze vergoeding is doorgaans bepaald op 10 à 15 % van de aankoopprijs.
Indien deze clausule niet voorkomt in het aanbod noch in de voorwaarden van de aanvaarding zal deze forfaitaire vergoeding niet van toepassing zijn.
Mocht uw verkoper in deze hypothese zijn contractuele verplichtingen niet nakomen en bvb. weigeren de akte te verlijden of het onroerend goed te verkopen, en mocht u bijgevolg verplicht zijn om in rechte de ontbinding van de verkoop te vorderen met betaling van een schadevergoeding (link met de fiche "Wat indien uw verkoper in gebreke blijft ?"), dan zal u noodgedwongen beroep moeten doen op de regels van het gemeen recht en zowel het principe van schade als de omvang van deze schade moeten bewijzen.
Deze dubbele bewijslast is verre van eenvoudig.
Bovendien zal de schade die u aldus desgevallend zal kunnen bewijzen, doorgaans lager liggen dan de gebruikelijke forfaitaire schadevergoeding.
In deze hypothese zal u opnieuw de schadelijke gevolgen van een onbezonnen aanbod moeten dragen.
4. Besluit
Het opstellen van een aanbod tot aankoop van een onroerend goed is een handeling die met de grootste voorzorg moet volbracht worden. Idealiter zal u beroep doen op een professionele jurist zoals een advocaat of een notaris.
Jean-Rodolphe Dirix
Advocaat aan de balie te Brussel – Xirius.
